나의 일상 38'/90'

출처 : 매일경제 홈 > 뉴스센터 > 뉴스종합
원문 : http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2008&no=70907

총선전 정중동… 올해 ‘전약후강’ 하반기 상승세

민족최대 명절인 설날이 다가왔습니다. 오랜만에 만난 가족·친척들과 아랫목에 둘러앉아 그동안 못나눈 이야기들로 밤을 지새시겠지요.

대화의 주제야 다양하겠지만 역시 부동산 이야기를 빼놓을 수 없겠습니다.

“사촌 길용이는 예전에 사둔 강남 오피스텔 여러채가 요즘 효자노릇을 톡톡히 한다더라”, “올 봄에 이사를 가려는데 조금 무리를 해서라도 강남 재건축 아파트를 구입해야 할까요”, “문중 소유 땅이 신도시 예정지에 포함돼 수용될 것 같은데…”

■ 총선이 부동산 시장 분기점?

설 이후 부동산 시장 움직임에 대한 확실한 예상만 가능하다면야 어려울 것이 없겠습니다만, 지금 부동산 시장은 전문가들도 정확한 예측이 힘든 상황입니다.

새 정부의 부동산 정책이 어느정도 윤곽을 드러내고는 있지만 그 수위와 규제완화 속도가 어떻게 될지를 정확히 알아맞추기란 쉽지 않은 일입니다.

현재 시장은 당장 큰 움직임은 없지만 물밑의 기대감은 상당히 팽배해 있는 것 같습니다. 벌써부터 새 정부 부동산 정책의 가장 큰 수혜를 입을 것으로 보이는 강남 재건축 아파트 단지들의 호가가 오르고 매물이 회수되는 모습이 나타나고 있습니다.

하지만 이같은 기대감이 아직은 섣부르다는 지적도 많습니다. 새정부가 규제완화에 속도와 완급을 조절할 것이기 때문에 과거와 같은 집값폭등은 재연되기 힘들다는 설명입니다. 총선을 앞둔 이명박 정부 입장에서도 집값 급등이 큰 부담이 될 수 있기 때문에 대대적인 규제완화는 힘들다는 것입니다.

적어도 설부터 총선 전까지는 큰 움직임은 없을 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견입니다.

문제는 그 이후입니다. 총선에서 집권 한나라당이 과반수나 그에 준하는 성적을 낸다는 가정을 한다면, 그 이후 부동산 시장이 어떻게 움직일 것인가가 초미의 관심사라 할 수 있습니다.

총선 이후부터는 양도세와 재건축 규제완화 등 부동산 규제완화 정책이 하나둘씩 가시화될 것입니다. 분명히 속도와 완급조절이 있을 것이고, 예전 같은 폭등세는 다시 연출되기는 쉽지 않을 것입니다.

그러나 시장의 심리가 관건입니다. 작은 제도 하나라도 규제완화의 신호탄으로 해석되면 투자심리가 급속히 살아나며 시장이 다시 한번 요동칠 가능성도 배제할 수 없습니다.

■ 올 부동산은 ‘전약후강’

총선 뒤 나타날 규제완화의 수위와 속도 외에 올 연말부터 현실화될 주택공급 부족도 부동산시장을 움직일 큰 변수입니다. 현재 전국 미분양 가구수는 공식적으로 11만가구에 달할 정도로 규모가 엄청나지만 올 하반기 이후부터는 분양가상한제 적용을 받게 되는 사업지가 늘면서 건설사들의 주택공급이 크게 위축될 것으로 예상됩니다. 공급부족은 결국 시장불안으로 이어질 가능성이 높습니다.

이르면 올 하반기 시행될 예정인 지분형 분양주택제 역시 시장에 어떤 영향을 미칠지 눈여겨볼 필요가 있습니다. 지분형 분양주택제가 시행되면 단기적으로는 가격이 안정될 수 있지만 지분 투자자들의 수익 보전을 위해 아파트 값이 다시 오를 수 있습니다.

집값을 안정시키겠다는 정부 정책하에서 집값이 올라줘야 제도가 성공하는 역설이 발생하는 셈입니다. 제도보완이 어떻게 이뤄질지는 모르지만 현 구상대로라면 집값 상승의 원인으로 작용할 수 있습니다.

종합해 보자면 총선 이전까지 부동산 시장은 국지적 상승세가 일어날 수도 있지만 마치 ‘태풍의 눈’처럼 별다른 움직임은 없을 것으로 보입니다. 총선 이후 상반기까지는 어느 정도 안정세가 유지될 가능성이 큽니다.

그러나 하반기에 들어서고 규제 완화책이 하나둘씩 터져나오면 시장이 한차례 출렁거릴 가능성이 있습니다. 이른바 ‘전약후강(前弱後强)’의 장세이지요.

물론 과거와 같은 ‘따블’, ‘따따블’ 식의 폭등세는 일어나기 힘들 것입니다. 분양가상한제 시행으로 과거와 같은 집값상승 여력은 없을 것으로 생각됩니다.

하지만 부동산의 빙하기와 같았던 지난해에 비하면 분명 유망지역, 유망단지들을 중심으로 상당한 가격 상승이 이뤄질 가능성이 높습니다.

■ 이사는 언제 가야 할까

전문가들은 올 상반기가 갈아타기용 이사에 유리한 시기라고 입을 모읍니다. 총선 이후 규제 완화가 본격화되고, 가격이 다시 상승하기 전에 집을 사서 이사를 가는게 좋다는 말입니다.

하지만 무턱대고 집을 사는 것은 절대 금물입니다. 우선 강남권을 포함한 버블세븐지역은 이미 가격이 크게 올라 있어 수익성이 많이 줄어들어 있습니다. 매수 및 매도자 모두 관망세가 강하기 때문에 매수·매도호가 갭(차이)가 큰 상태입니다. 가능한 한 급매물을 위주로 공략하는 것이 바람직합니다.

과표적용률이 90%로 높아져 부담이 더 커진 종합부동산세를 피하기 위해 6월 1일 과세기준일을 앞두고 매물이 나올 가능성도 있습니다. 다만 향후 종부세 완화가 예상되고 있기 때문에 예년과 같이 급매물이 늘어날 가능성은 적을 것으로 예상됩니다.

강북권 등 비강남권 지역들은 지난해 상승폭이 컸던 만큼 올해는 오름폭이 다소 덜할 전망입니다. 매수자들은 지난해 급등한 지역들을 중심으로 일부 거품이 끼어있을 수 있음을 감안하고 신중히 접근하는 것이 바람직하다고 여겨집니다.

■ 내집마련 준비하는 사람들은

청약을 준비하시는 분들, 특히 장기 무주택자들은 이르면 올 하반기 선보일 지분형 분양주택을 노려볼 만합니다. 지분형 분양주택은 송파신도시나 광교신도시 등 주요 유망 공공택지에서 선보일 예정이고, 분양대금의 25% 정도만 있으면 소유가 가능할 것으로 보입니다.

내집마련을 원하는 신혼부부들이라면 빠르면 올 하반기 시장에 나오는 신혼부부용 주택도 검토해볼 만합니다. 현재 자금여력이 충분치 않다면 무리한 대출로 집을 매입하기보단 일단 하반기 이후 새 제도가 도입될 때까지 주택구입을 미루는 것이 좋겠습니다.

가점이 낮거나 1주택 보유자들은 상반기 나오는 유망 분양물량부터 적극적으로 노려보는 것이 좋습니다.

새 정부는 민간건설사들의 원가공개에는 반대 입장을 밝히고 있지만 민간택지 분양가상한제는 계속 유지할 뜻을 밝히고 있습니다. 본격적으로 저가의 민간아파트가 등장하게 될 것으로 보이는 만큼 이들 물량을 주목할 필요가 있는 것입니다.

하반기에는 대단위 유망단지 분양이 풍성합니다. 개발호재가 많은 용산을 비롯해, 올해 최고 유망단지로 꼽히는 광교신도시 분양을 주목해야 합니다. 내년 초에는 은평뉴타운 2지구 분양도 예정돼 있습니다. 가점이 높은 분들은 광교나 송도, 혹은 향후 송파신도시 물량을 기다려 볼 만합니다.

집을 살 때는 무리한 대출은 피해야 합니다. 당분간은 고금리 기조가 유지될 가능성이 있기 때문에 가능한 자기자본 비율을 높이고 대출을 줄이는 것이 바람직합니다.

■ 전세는 되도록 빨리 움직여야

재개발·뉴타운 이주 수요가 5만호에 달할 것으로 예상되는 만큼 이들 지역을 중심으로 주변 일대 전세가격이 국지적 강세를 띨 것으로 예상됩니다. 소형 주택의 경우 매물 품귀 현상도 두드러질 전망입니다.

따라서 성동구, 성북구, 서대문구, 동작구 등 재개발 이주지역 주변에서 전세를 찾는 수요자들은 발빠르게 물건을 잡을 필요가 있습니다.

또 신혼부부 주택과 지분형 주택분양제가 하반기 시행되면, 예비 신혼부부나 신혼부부, 서민층이 이를 기다리며 전세 눌러앉기를 할 가능성도 큽니다. 전세가격 불안을 심화시킬 수 있다는 말입니다.

올 상반기부터 대치·도곡·역삼동, 목동, 중계동 등 학원가가 밀집한 지역의 전세금도 뛰고 있습니다. 새 정부 교육정책의 수혜를 받을 것으로 기대되는 지역들입니다.

결국 전세수요자들은 지금부터 조금이라도 일찍 움직일 필요가 있다는 말입니다.

[이호승 기자]

[본 기사는 매일경제 Citylife 제114호(08.02.4·11일자 합본호)에 게재된 기사입니다.]


[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]